ImobView°

Plataforma brasileira para conectar quem busca imóveis às imobiliárias. Reúne portal de compra e locação, busca inteligente, tours 360°, gestão do portfólio, base de clientes, CRM e Analytics com isolamento por organização.

O que funciona

• Portal público de compra e locação com busca inteligente, catálogo publicado, filtros e paginação; área profissional em /para-imobiliarias.

• Base de Leads separada do CRM, cadastro e complementação de clientes (nome, e-mail, celular, CPF e nascimento), captação pelo portal e cadastro sem imóvel definido.

• Analytics com evolução diária e indicadores reais; tema claro padrão e opção de modo escuro. Funcionamento, IA opcional e migration.

• Login, logout, recuperação de senha por SMTP, sessões persistidas, rate limiting e rotas protegidas.

• Organizações e memberships independentes de usuários, OWNER/ADMIN/MEMBER/VIEWER e seleção de workspace.

• Dashboard com contagens reais; listagem/busca; cadastro em três etapas; edição, publicação e arquivamento.

• Páginas públicas somente para imóveis publicados, metadata dinâmica, Open Graph e compartilhamento.

• PostgreSQL com constraints, índices, migrations e RLS; runtime com role sem privilégios administrativos.

• Testes unitários, integração com PostgreSQL real e E2E com Chromium; workflow de CI.

• Editor de tours 360° por imóvel: panoramas 2:1, ambientes, pontos clicáveis, visualizador WebGL, rascunhos e publicação independente.

• Upload direto para bucket privado do Supabase, validação real dos pixels, remoção de metadados e URLs temporárias. Exige conexão ao projeto e configuração do Storage; não existe upload fictício na aplicação.

• Planta baixa opcional no tour (até 5 pavimentos): a imobiliária marca cada ambiente na planta e o visitante navega clicando nela.

• Vista 3D externa do condomínio: maquete gerada a partir de torres, andares, posição do apartamento e lazer, com controle tipo drone, sol e sombras reais por data e horário e horas de sol direto na fachada. A página pública recebe só coordenadas arredondadas.

• Pontos de informação ("i") nos ambientes do tour: a imobiliária destaca acabamentos e itens; cada detalhe aberto conta na nota de interesse.

• Simulador de financiamento (SAC/Price) nos imóveis à venda, com taxa inicial configurável por imobiliária. Com medição autorizada, entrada, prazo e parcela aparecem na ficha do lead e contam na nota de interesse.

• Sino de notificações por usuário, cadastro obrigatório antes do tour público e atribuição de leads por responsável, rodízio ou desempenho. Avisos automáticos de visita por WhatsApp com fila e tentativas de reenvio; exigem configurar a integração Meta. Configuração e regras.

Vídeos, convites, cobrança, autosave e onboarding comercial ainda não estão implementados. A página de contato é informativa; não há formulário que finja enviar mensagens.

Stack e requisitos

Node.js 22.14+ (22 LTS recomendado), npm, PostgreSQL 16+ e SMTP. Next.js 16.3, React 19, TypeScript strict, Tailwind 4, Prisma 7, Better Auth, Zod e React Hook Form. Docker é opcional. O build obtém Manrope via Google Fonts.

Começar com Docker

npm install
npm run setup:env
docker compose up -d
npm run db:setup
npm run dev

Abra http://localhost:3000. Mailpit: http://localhost:8025. O Compose só expõe as portas em loopback e usa credenciais descartáveis de desenvolvimento.

setup:env gera .env com secrets aleatórios se ele não existir. Nunca sobrescreve configuração existente. Next.js e os scripts CLI compartilham esse arquivo; por isso o exemplo utiliza .env, e não exclusivamente .env.local.

db:setup cria a role limitada, prepara o banco de testes, aplica migrations, concede grants e executa seeds nos dois bancos. É idempotente e só aceita bancos locais. Não redefine senhas existentes.

Ambiente atual no Windows

Foi preparada uma instância PostgreSQL exclusiva em .local/postgres, porta 55432, limitada a 127.0.0.1. Docker não estava em execução. Não inicie também o container PostgreSQL nessa porta.

Reiniciar ou parar essa instância, a partir da raiz:

pg_ctl -D .local/postgres -l .local/postgres.log -o '-p 55432 -h 127.0.0.1' start
pg_ctl -D .local/postgres stop

Em outro Windows com PostgreSQL nativo, antes de db:setup:

initdb -D .local/postgres -U imobview --auth=trust --encoding=UTF8 --locale=C
pg_ctl -D .local/postgres -l .local/postgres.log -o '-p 55432 -h 127.0.0.1' start
createdb -h 127.0.0.1 -p 55432 -U imobview imobview
npm run db:setup

Trust é exclusivo para esse cluster local isolado. Em produção use autenticação forte e TLS.

Contas de demonstração

• [email protected]: OWNER da Imobiliária Demo, com três imóveis fictícios.
• [email protected]: OWNER de Outra Imobiliária, com um imóvel privado.

A senha das contas está em SEED_PASSWORD, no arquivo local .env. Não há senha fixa no repositório. Os seeds não rodam em NODE_ENV=production nem em host remoto; não use essas contas em ambiente comercial. O cadastro público está fechado neste ciclo.

Para testar recuperação fora do E2E, inicie docker compose up -d mailpit ou configure um servidor SMTP de desenvolvimento. Os testes E2E iniciam seu próprio receptor SMTP na porta 11025, sem enviar mensagens externas.

Variáveis de ambiente

Variável	Uso
DATABASE_URL	Role de runtime, nunca owner/superuser/BYPASSRLS
DIRECT_DATABASE_URL	Role administrativa, apenas CLI/migrations/seed
TEST_DATABASE_URL	Role limitada em banco cujo nome termina com _test
NEXT_PUBLIC_APP_URL	Origem pública da aplicação
BETTER_AUTH_SECRET	Secret aleatório com pelo menos 32 caracteres
SEED_PASSWORD	Senha local do seed, pelo menos 12 caracteres
SMTP_HOST, SMTP_PORT, SMTP_FROM	Transporte de recuperação de senha
SMTP_USER, SMTP_PASSWORD	Credenciais de SMTP quando necessárias

O schema de env falha no boot se variáveis obrigatórias estiverem ausentes; mensagens identificam nomes, sem expor valores. Variáveis NEXT_PUBLIC são públicas; nenhuma chave secreta pode usar esse prefixo.

Tours 360° e Supabase

Em Imóveis → abrir imóvel → Criar tour 360°, envie panoramas equiretangulares reais (JPEG/PNG/WebP estático, proporção 2:1, largura 1024–8192, até 20 MB). Adicione cada panorama como ambiente. Inicie a prévia, clique na posição desejada e escolha o ambiente de destino para criar um ponto. Salve o rascunho e publique. Todos os ambientes precisam estar conectados a partir do inicial; as conexões são direcionais. O imóvel também precisa estar publicado para o tour aparecer em /v/slug.

Configure NEXT_PUBLIC_SUPABASE_URL, SUPABASE_SECRET_KEY (somente servidor) e SUPABASE_TOUR_BUCKET no .env. Após conferir o projeto, execute npm run supabase:storage: cria ou configura o bucket privado com limite de tamanho e MIME types. Nunca use bucket público. Limites iniciais: 10 tours/imóvel, 30 ambientes/tour e 40 uploads/tour. Não representam planos comerciais definitivos.

O banco pode usar PostgreSQL do Supabase via Prisma: provisione imobview_app com LOGIN/NOSUPERUSER/NOBYPASSRLS, sem herança do owner, configure DATABASE_URL com essa role e DIRECT_DATABASE_URL com a role de migrations, aplique npm run db:migrate e scripts/database-grants.sql. Utilize as strings de conexão/TLS disponibilizadas no seu projeto e valide RLS antes de abrir acesso externo. Não execute db:setup nem seed de demonstração no Supabase remoto. A migration de hardening bloqueia os papéis anon/authenticated nos dados internos.

A autenticação existente continua em Better Auth; as contas e sessões são persistidas no PostgreSQL do Supabase. Não houve migração de identidades para Supabase Auth. Consulte a decisão dos tours.

Ambiente conectado em 29/09/2026

O .env local foi conectado ao projeto imobview, referência igdlejzstlajlvdvwipa, em São Paulo. As nove migrations foram aplicadas e verificadas pelo Prisma; usuários, organizações, imóveis e tours locais foram preservados. O banco usa conexões distintas para runtime (imobview_app) e migrations (imobview_migrator), sem SUPERUSER/BYPASSRLS. Todas as tabelas internas possuem RLS. O bucket imobview-tours é privado, com limite de 20 MB.

A conexão usa o pooler em modo sessão, porta 5432, com sslmode=verify-full e o certificado oficial indicado por sslrootcert. O certificado está em .local/supabase-ca.crt; ao mover ou publicar a aplicação, provisione esse arquivo e ajuste o caminho na URL. Não desative a verificação TLS. Conexões e TLS no Supabase.

Foi verificado no projeto real: upload assinado por HTTP, validação e normalização do panorama, publicação, download assinado, bloqueio de leitura pública direta, isolamento entre organizações, retirada da publicação e login pelo navegador. Os registros e arquivos temporários de verificação foram removidos. A configuração anterior foi preservada em .local/env-before-supabase.env, ignorado pelo Git.

Os testes continuam no PostgreSQL local: TEST_DATABASE_URL e TEST_DIRECT_DATABASE_URL não devem apontar para o Supabase. Não execute db:setup com a configuração remota ativa; esse comando é exclusivo da fundação local. Para concessões administrativas específicas da plataforma, veja scripts/supabase-platform-grants.sql. A ausência de política em _prisma_migrations é intencional: somente o owner deve acessar o histórico.

Banco e migrations

npm run db:generate
npm run db:dev -- --name nome_da_mudanca
npm run db:migrate
npm run db:seed

db:dev cria migration em desenvolvimento e pode precisar de permissão para shadow database. db:migrate aplica migrations existentes. Revise o SQL e atualize testes e seed a cada alteração.

Para ambiente gerenciado, provisione a role de aplicação com senha forte e use scripts/database-grants.sql depois das migrations. A função pública é SECURITY DEFINER, pertence ao owner de migrations e tem projeção e filtro explícitos. O runtime precisa ser outra role, sem herança da role proprietária. Não conceda acesso de banco diretamente ao navegador.

Qualidade

npm run lint
npm run typecheck
npm run test
npm run test:integration
npm run build
npx playwright install chromium
npm run test:e2e
npm run format:check
npm audit --audit-level=high

E2E inicia a versão de produção na porta 3100 com TEST_DATABASE_URL; não reutiliza o servidor de desenvolvimento. Integração também usa exclusivamente o banco _test. Artefatos e screenshots: test-results/ e playwright-report/ (ignorados pelo Git; podem conter dados de teste/sessão).

A suíte cobre permissões, centavos, schemas, criação/edição/publicação/arquivamento, isolamento entre A e B pelo serviço e pelo banco, cookies forjados, autenticação e recuperação com token de uso único. O institucional é testado em 1440, 1024, 768 e 390 px.

CI: .github/workflows/ci.yml, com PostgreSQL real e as mesmas etapas. O workflow foi criado; a execução hospedada no GitHub depende de push do repositório.

Arquitetura e documentação

src/app/           rotas, layouts, metadata
src/components/    marca, UI e composição compartilhada
src/features/      auth, organizations, properties, tours, media
src/domain/        permissões e erros
src/server/        sessão, tenant, Prisma e logging
src/config/        validação de ambiente
prisma/            schema, migrations e seed
tests/             unitários, integração e E2E
docs/adr/          decisões arquiteturais

• Decisões e isolamento
• Roadmap e contratos futuros
• Logo, paleta e imagens
• Operação e pendências de produção

Beta e preparação para lançamento

Contato comercial por organização, galeria de fotos, limites configuráveis, recuperação local de rascunho e criação assistida de contas estão implementados. A demonstração utiliza o tour publicado no Supabase. A publicação da aplicação será feita por Lucas.

• Lista de lançamento e dependências externas
• Operação: contas, limites, backups, limpeza e monitoramento
• Como fotografar e enviar panoramas 360°
• Checklist inicial da jornada comercial
• Leads, CRM, solicitações, métricas e retenção

npm run customer:create -- .local/cliente.json
npm run launch:check
npm run ops:backup
npm run ops:cleanup
npm run ops:monitor

Os comandos administrativos usam simulação quando indicado; consulte o manual antes de --apply. A criação de contas não envia mensagens: o titular define a senha pelo fluxo de recuperação. Backups são cifrados, dependem de ferramentas PostgreSQL e devem ser replicados fora deste computador com chave guardada separadamente.

Antes de abrir para clientes reais faltam dados comerciais, SMTP real, revisão dos termos/privacidade, conta real de proprietário, destino externo de backup/alertas e validação no host publicado. launch:check lista essas dependências sem imprimir segredos. Nenhuma cobrança automática ou deploy está implícito nesta entrega.