Investix

Webová verze osobní kalkulačky z INVESTIČNÍ KALKULAČKA 1.xlsx — přehled nemovitostí, úvěrů (fixací), časového testu / zástav a zhodnocení portfolia.

Aplikace je čistá statická stránka (HTML/CSS/JS, žádný build krok). Přihlášený uživatel má data v databázi, nepřihlášenému se data nikam neukládají a po zavření stránky zmizí - jediná cesta, jak je zachovat, je záloha do souboru (Nastavení → Data).

Jak vzorce odpovídají originálnímu Excelu

Excel list	List/Buňka	Web
NEMOVITOSTI	řádek nemovitosti (nájem, splátka, tržní hodnota, pořizovací cena)	záložka Nemovitosti
NEMOVITOSTI!H = F*růst+F	hodnota po zhodnocení	sloupec "Po zhodnocení"
FIXACE	banka, částka, úrok, doba fixace, od	záložka Úvěry / fixace
FIXACE!G (DATEDIF měsíce+dny)	zbývá do konce fixace	sloupec "Zbývá fixace"
ČASOVÝ TEST A ZÁSTAVA	datum pořízení, časový test 5/10 let, zástava	součást formuláře nemovitosti (pole "Datum pořízení", "Časový test"); zástava se zadává u úvěru
ČASOVÝ TEST!E (DATEDIF roky/měsíce/dny)	zbývá do konce časového testu	sloupec "Časový test - zbývá"
PŘEHLED!D5 majetek	SUM(tržní hodnoty)	KPI "Majetek"
PŘEHLED!D6 dluh	SUM(úvěry)	KPI "Dluh"
PŘEHLED!D7 vlastní majetek	majetek − dluh	KPI "Vlastní majetek"
PŘEHLED!D8 poměr zadlužení	dluh / majetek	KPI "Poměr zadlužení"
PŘEHLED!D9 cashflow	SUM(nájem) − SUM(splátky)	KPI "Cashflow"
PŘEHLED!D11 roční zhodnocení	SUM(po zhodnocení) − majetek	KPI "Roční zhodnocení"
PŘEHLED!D12 inflace	majetek × míra inflace	KPI "Ztráta inflací"
PŘEHLED!D13 zbývá po inflaci	zhodnocení − ztráta inflací	KPI "Zbývá po inflaci"
PŘEHLED!D15 majetek po zhodnocení	SUM(po zhodnocení)	KPI "Majetek po zhodnocení"
údaje!C7:C14 (růst % podle pozice v tabulce)	—	ve webu má každá nemovitost svoje vlastní pole "Roční růst hodnoty %", aby to nezáviselo na pořadí řádků jako v Excelu

Všechny vzorce jsou v js/calc.js jako čisté funkce (ověřené na skutečných číslech z originálního souboru — souhlasí do koruny).

Záložka Přehled - libovolný rok i měsíc

Přehled i Scénáře čerpají z jedné simulace (projectPortfolio v js/calc.js) se stejnými scénářovými událostmi - co zapíšeš ve Scénářích, se hned promítne i do Přehledu. Přehled si vybere jeden konkrétní rok (výchozí je aktuální rok = přesně dnešní stav); je-li dál než horizont Scénářů, simulace se prodlouží, takže události (včetně těch bez konce) platí dál a po horizontu se nic nevrací ke starému počítání. Zvolený minulý rok se zrekonstruuje z dnešních hodnot (obrácené zhodnocení a umoření).

Přepínač Rok / Měsíc mění jen tokové veličiny (cashflow, zhodnocení, ztrátu inflací) na měsíční ekvivalent; stavové veličiny (majetek, dluh, vlastní kapitál, poměr zadlužení) se nemění.

Záložka Scénáře (predikce na X let dopředu)

Simulace vývoje portfolia rok po roce:

• Hodnota nemovitosti a nájem rostou skládaně; úvěry se splácejí po měsících jako anuita (viz Úvěry a splácení níže).
• Každá nemovitost má obsazenost, provozní náklady a vlastní růst nájmu (výchozí je v Nastavení).
• FO / PO: nemovitost pořízená na právnickou osobu nemá časový test a daň z prodeje se platí vždy, proto se při zapnutém automatickém prodeji prodá co nejdřív (první rok simulace). FO nemovitost se automaticky neprodá, dokud neuplyne časový test.
• Hodnocení kvality nemovitosti (0 až 100, červená / oranžová / zelená): v kartě nemovitosti je rozbalovací blok Stav a kvalita (stav: novostavba, výborný, dobrý, průměrný, špatný; rekonstrukce: po / bez nutnosti / před; atraktivita lokality; energetický štítek A až G). Hodnocení je vážený průměr: výnos z nájmu (kolik Kč čistého nájmu ročně vydělá na 1 mil. hodnoty) 30 %, zhodnocení 20 %, stav 15 %, lokalita 15 %, rekonstrukce 10 %, energetický štítek 10 %. Neuvedený údaj se bere jako průměr (50 bodů). Do 39 bodů je červená, 40 až 64 oranžová, od 65 zelená. V tabulce nemovitostí je u názvu barevná tečka a ve sloupci Kvalita štítek s číslem.
• Pořadí prodeje FO nemovitostí (z těch, které už prošly časovým testem): prodává se vždy nemovitost s nejnižším hodnocením kvality, při shodě ta s nižším výnosem z nájmu. V bublině u prodeje ve Scénářích je napsáno, proč se vybrala právě tahle nemovitost (včetně jejích nejslabších stránek), a tabulka s hodnocením, nájmem na 1 mil. a růstem všech ostatních (i těch, které ještě nemají za sebou časový test).
• Neprodávat: nemovitost, kterou při umořování dluhu určitě prodat nechceš, se neprodá nikdy, ani kdyby se to hodilo (platí i pro PO a pro "prodat co nejdřív"). Vybírá se jen v Nastavení u Automatického prodeje ("Nikdy neprodávat", výběr nemovitostí). V tabulce nemovitostí je u názvu zámek, v bublině u prodeje je zamčená nemovitost mezi těmi, které se neprodávají.
• Scénářové události (rok = rok, ve kterém se dějí; prázdné "do roku" = trvale): růst hodnoty, růst nájmu, obsazenost, změna úrokové sazby (zadáš novou sazbu, např. z 5 na 7 %, nebo níž; banka přepočítá splátku na zbývající dobu), inflace a jednorázový příjem/výdaj. Událost jde zacílit na jednu, více nebo všechny nemovitosti (u sazeb na vybrané úvěry); konkrétní cíl má přednost před celoportfoliovou událostí.
• Co zadáš v kartě nemovitosti nebo úvěru (obsazenost, vlastní růst nájmu, prodej PO, refinancování), se ve Scénářích objeví jako událost s odkazem zpět na kartu.

V Nastavení je inflace, výchozí růst nájmu, sazba hypotéky, daň z prodeje (FO / PO), automatický prodej a záloha dat. Daň je zjednodušení pro účely predikce, ne daňové poradenství; daň z příjmu z pronájmu a odpisy appka nepočítá.

Úvěry a splácení

Stejná metodika jako bankovní kalkulačka (ověřeno na tabulce od bankéře: 5 mil. Kč, 4,39 %, 30 let = úrok 217 858 Kč a jistina 82 244 Kč v 1. roce, shoda do koruny za všech 30 let):

• Každý měsíc je úrok = zbývající jistina × sazba / 12, zbytek splátky je jistina. Splátka je po celou dobu stejná, proto je v prvních letech většina splátky úrok a podíl jistiny postupně roste. Dluh je vždy jen zbývající jistina.
• Splátku zadáváš z banky a zadaná splátka má přednost. Když ji nezadáš, ale znáš splatnost, dopočítá se anuitním vzorcem. Prázdná splátka bez splatnosti = úvěr "jen úrok".
• Sazba hypotéky (Nastavení, výchozích 5 %) je jedna globální sazba pro všechna místa, kde u úvěru žádná zadaná není: úvěr bez "Úrok fixace" a refinancování bez nové sazby ji použijí. Platí i po konci fixace - sazba po fixaci se u úvěru nezadává, vždy se vezme z Nastavení. V seznamu úvěrů a refinancování je taková sazba ztlumená. Starší úvěry s ručně zadanou sazbou nebo splátkou po fixaci o ně při načtení přijdou (platí sazba z Nastavení).
• Konec fixace: od měsíce konce fixace platí sazba hypotéky z Nastavení a banka přepočítá splátku na zbývající dobu. Bez známého konce fixace (ani data, ani roků) se sazba nemění. V Přehledu je u cashflow vidět, kdy a o kolik se splátka změnila.
• Formulář úvěru má dvě rozbalovací buňky: Splatnost (zřízení úvěru, doba splácení v letech nebo "Splatnost do") a Fixace (úrok fixace, doba fixace v letech nebo "Fixace do"). Fixace začíná zřízením úvěru. U obou stačí zadat jedno (roky, nebo datum), druhé se dopočítá.
• Řádky Scénářů a Přehled jsou kalendářní roky (leden až prosinec). Letošní řádek začíná dneškem, takže obsahuje jen zbývající měsíce roku (od října 3 měsíce, označeno "říj–pro"); zhodnocení v něm se počítá poměrně. Nájem a náklady se indexují 1. ledna. Konec fixace, refinancování i splatnost připadnou přímo na svůj měsíc. Měsíční zobrazení dělí počtem měsíců řádku, pruhy nad tabulkami ukazují běžnou roční hodnotu. Pruh nad seznamem nemovitostí a úvěrů má jen nájem, náklady (když nějaké jsou) a splátky, cashflow v něm není (je v Přehledu).
• Refinancování je samostatná událost, podobně jako scénářové události: na záložce Úvěry nad seznamem úvěrů se přidá (úvěr, datum v budoucnosti, nová sazba, nová doba, případně sloučení) a je v seznamu naplánovaných refinancování. U jednoho úvěru jich může být víc. Ze zbývající jistiny se k datu spočítá nová anuita - "kolo od začátku", takže se zase platí hlavně úrok, i když úvěr předtím už běžel. Nová smlouva nahrazuje původní: po refinancování už konec fixace staré smlouvy sazbu nemění, a refinancování bez zadané sazby počítá se sazbou hypotéky z Nastavení. Prázdné datum se předvyplní nejbližším koncem fixace z vybraných úvěrů (dokud nezadáš vlastní). Ve Scénářích je refinancování i mezi událostmi s odkazem zpět.
• Balíček refinancování: úvěry se ve formuláři vybírají štítky ( nebo víc úvěrů). Datum, nová sazba a nová doba se pak uplatní u každého vybraného úvěru zvlášť (každý si spočítá novou anuitu z vlastního zůstatku), ale v seznamu a ve Scénářích je to jeden řádek / jedna událost. Úprava balíčku mění všechny jeho úvěry najednou, smazání odstraní refinancování u všech; když se výběr zúží na jediný úvěr, z balíčku je zase samostatné refinancování. Smazání úvěru ho z balíčku jen vyřadí.

Vzhled

Světlý, tmavý a barevný motiv (ikona v hlavičce nebo Nastavení). Volba motivu je jen vzhled, drží se v prohlížeči (localStorage), nejsou to data účtu.

Přepínač Informace (Nastavení, karta Vzhled, ikona i) je ve výchozím stavu zapnutý. Když ho vypneš, nejsou nikde vidět nápovědy "Jak to počítám?", rozkliknutelné vzorce u karet v Přehledu ani Scénářích a malé "i" u neúplného roku, karty přestanou vypadat jako klikací. Poznámky u úvěrů a bubliny u prodeje (to jsou data, ne nápověda) zůstávají. Volba se drží v prohlížeči (investix-info), takže je zvlášť na každém zařízení, a nastaví se ještě před vykreslením stránky.

Částky, procenta a data se píšou s nedělitelnou mezerou (\u00a0 v js/app.js), takže se "Kč" ani "%" nikdy nezalomí na další řádek; u karet v Přehledu se navíc písmo u velmi dlouhého čísla mírně zmenší, aby se vešlo na jeden řádek.

Tisk a PDF

Tlačítko Stáhnout PDF (jen na počítači, na Přehledu, Nemovitostech, Úvěrech a Scénářích) je nativní tisk prohlížeče (Uložit jako PDF) na šířku. Tisk je vždy ve světlém motivu, bez formulářů, navigace a tlačítek.

Prohlížeč při tisku zahazuje barvy pozadí (výchozí stav políčka "Grafika na pozadí"), takže z karet zůstalo jen bledé ohraničení a bílý text na barevném pozadí zmizel. Blok @media print na konci css/style.css proto vynucuje barvy (print-color-adjust: exact): karty Dluh a Vlastní kapitál jsou celé červené a zelené, ostatní karty šedé, hlavička a řádek Celkem tabulek jsou vyplněné, štítky kvality a body v legendě grafu mají barvu a v dlouhých tabulkách se střídají pruhy. Proměnné barev se v tisku ztmaví (text kolem 15:1, červená a zelená na výplni nad 6,5:1, čáry mezi řádky nad 3,5:1), aby šlo vše přečíst i na černobílé tiskárně. Štítky událostí ve Scénářích se v tisku zalamují, takže se nic neořízne na kraji stránky.

Appka na ploše (iPhone a Windows)

Investix jde přidat na plochu jako appku: celá obrazovka bez lišty Safari a ikona s logem. V Safari otevři https://kylianek.github.io/investix/ a dej Sdílet → Přidat na plochu (nech zapnuté "Otevřít jako webovou aplikaci").

• Nastavení je v index.html (meta tagy pro iOS, apple-touch-icon, odkaz na manifest), v manifest.webmanifest (display: standalone) a v ikonách v assets/icons/. Stavový řádek je v režimu default jako v CRM; barva lišty (theme-color) se přepíná podle zvoleného motivu.
• iPhone si manifest a ikonu načte jen při přidání na plochu: po změně ikonu na ploše smaž a přidej znovu.
• Appka má vlastní úložiště oddělené od Safari, takže se v ní jednou přihlásíš znovu (motiv se nastaví zvlášť).
• Ikony se vyrábí z assets/logo.png skriptem tools/make-icons.ps1 (powershell -ExecutionPolicy Bypass -File tools/make-icons.ps1): čtvercová plná ikona 180 / 192 / 512 px, dům na 66 % šířky, malé logo do hlavičky a ikona záložky. Offline režim (service worker) appka nemá, data jsou v cloudu.

Windows (Edge nebo Chrome): na https://kylianek.github.io/investix/ dej v adresním řádku Nainstalovat (v Edge také nabídka Aplikace → Nainstalovat tento web jako aplikaci). Appka se otevře v samostatném okně bez adresního řádku, s ikonou v nabídce Start a na hlavním panelu.

• launch_handler v manifestu (focus-existing) zajistí, že další spuštění použije už otevřené okno, ne druhé.
• Výběr textu a označování (user-select: none u tlačítek) je zakázané jen na dotykových zařízeních (pointer: coarse), na Windows s myší jde text normálně označit.
• Posouvání: html i body mají overflow-x: hidden, takže je kontejnerem s posouváním body. Proto se na html ani body nikdy nenastavuje overscroll-behavior - v nainstalované appce takové pravidlo zablokovalo kolečko myši i dotyk a stránka se nehnula (v css je u toho komentář).
• Po nasazení nové verze se appka aktualizuje sama při dalším spuštění; manifest (ikony, launch_handler) si Chrome a Edge načtou znovu do dne, případně appku odinstaluj a nainstaluj znovu.

Lokální vyzkoušení

Stačí otevřít index.html přímo v prohlížeči (dvojklikem), nebo spustit jednoduchý lokální server, např. npx serve .

Nasazení (GitHub Pages)

Repozitář je nasazený na GitHub Pages ze složky / (root) větve main: https://kylianek.github.io/investix/

Přihlášení (Clerk)

Přihlášení běží přes Clerk (stejně jako v CRM), načítá se z js/auth.js bez build kroku. Dokud je v něm CLERK_PUBLISHABLE_KEY prázdný, přihlášení se v appce vůbec nenabídne. Klíč se bere z Clerk dashboardu (Configure → API Keys, je veřejný, smí být v repu). Nastavení je pod ozubeným kolem v hlavičce (po přihlášení v menu profilu).

Ukládání dat

• Přihlášený: každá uložená změna se do ~0,2 s odešle do databáze (stav je vidět v hlavičce). V prohlížeči zůstává jen pracovní kopie v sessionStorage (přežije obnovení stránky, po zavření záložky zmizí). Po odhlášení se i ta smaže.
• Nepřihlášený: nic se neukládá. Pracovní kopie v sessionStorage zmizí po zavření záložky a appka na to upozorní (pruh nahoře i dotaz prohlížeče při odchodu). Po přihlášení se data ze stránky nahrají do účtu.
• Starší data z localStorage (dřívější verze) se jednou načtou a smažou se, až jsou v účtu.

Databáze (Vercel + Postgres/Neon)

Web zůstává na GitHub Pages, o databázi se stará neviditelné API ze složky api/. Prohlížeč mu data posílá spolu s Clerk tokenem, API token ověří veřejnými klíči Clerku (žádný tajný klíč) a uloží data k danému uživateli.

1. Neon: databáze propojená s Vercel projektem (proměnná DATABASE_URL nebo POSTGRES_URL).
2. Vercel: projekt z tohoto repa, kořen se přesměrovává na GitHub Pages (viz vercel.json).
3. Adresa projektu je v INVESTIX_API_URL v js/cloud.js.

Tabulka se v databázi vytvoří sama. Diagnostika (bez tajných údajů): /api/health.

Soukromí dat

• Data přihlášeného jsou v jeho účtu v databázi a nikdo jiný je nevidí (API čte a zapisuje jen záznam uživatele z ověřeného tokenu). Nejsou ani ve zdrojovém kódu na GitHubu.
• Zálohuj si data přes tlačítko "Stáhnout zálohu (JSON)" v Nastavení - jde nahrát zpět přes "Nahrát zálohu", i bez přihlášení.