MyImmo — Immobilien-Management für Privatvermieter

Next.js (App Router, TypeScript, Tailwind) + Supabase (Postgres, Auth, Storage). Dieses Grundgerüst ist der Start für die neue, modulare Version von MyImmo.

Vision (Phasenplan)

1. Fundament ← du bist hier: Datenmodell + Next.js-Gerüst + Auth + Portfolio-Übersicht
2. Kernverwaltung: Objekte, Einheiten, Mieter, Mietverträge anlegen & bearbeiten
3. Dokumente: Mahnung, Kündigung, Anschreiben als PDF generieren + an Mieter mailen
4. Betriebskosten: Abrechnung hochladen → OCR → Positionen pro Mieter → Nebenkostenabrechnung → mailen
5. Bewertung: Bodenrichtwerte + Marktdaten → laufende Neubewertung des Portfolios

Schnellstart (lokal)

# 1. Abhängigkeiten installieren
npm install

# 2. Umgebungsvariablen anlegen
cp .env.local.example .env.local
#    NEXT_PUBLIC_SUPABASE_URL und NEXT_PUBLIC_SUPABASE_ANON_KEY eintragen
#    (Supabase Dashboard > Project Settings > API)
#    Projekt: kozhxrvyilkchjpcuwcm

# 3. Dev-Server starten
npm run dev
#    → http://localhost:3000

Supabase

⚠️ Die Datenbank existiert bereits und enthält echte Daten (9 Objekte, 6 Mieter, Buchungen). Kein Schema einspielen. supabase/schema.sql ist veraltet; die tatsächliche Struktur steht in supabase/schema-reference.sql.

• Tabellen: properties, mieter, einnahmen, kosten, kredite, verbrauch, notizen, termine, ibans. Besitzspalte überall user_id.
• RLS: aktiv, Policy auth.uid() = user_id — jeder Vermieter sieht nur seine eigenen Daten. Diese App setzt beim Anlegen user_id automatisch.
• Auth: E-Mail-Login ist aktiv (/login).

Deploy auf Vercel

1. Code in ein GitHub-Repo pushen.
2. Auf https://vercel.com das Repo importieren (Framework wird automatisch als Next.js erkannt).
3. Die drei NEXT_PUBLIC_*-Variablen unter Settings > Environment Variables eintragen.
4. Jeder Push auf main deployt automatisch.

Projektstruktur

app/
  layout.tsx              Layout + Navigation + Abmelden
  page.tsx                Portfolio-Übersicht
  login/page.tsx          Login / Registrierung
  auth/signout/route.ts   Logout
  properties/             Objekte: Liste, /new, /[id]/edit
  tenants/                Mieter:  Liste, /new, /[id]/edit
  globals.css
components/
  PropertyForm.tsx        Objekt-Formular
  TenantForm.tsx          Mieter-Formular
lib/
  supabase/client.ts      Supabase-Client (Browser)
  supabase/server.ts      Supabase-Client (Server)
  actions/properties.ts   Server Actions (create/update/delete)
  actions/tenants.ts      Server Actions (create/update/delete)
  types.ts                TypeScript-Typen (= echtes Schema)
middleware.ts             Session-Refresh
supabase/
  schema-reference.sql    Doku des bestehenden Schemas (nicht ausführen)

Datenmodell (Kurzüberblick)

properties (Objekt) ← mieter (über prop_id) einnahmen · kosten · kredite · verbrauch · notizen · termine · ibans (alle mit prop_id → properties.id)

Jede Zeile gehört genau einem Vermieter (user_id = auth.uid()), abgesichert per Row-Level-Security.

Fertig

• ✅ Login / Registrierung (Supabase Auth)
• ✅ Portfolio-Übersicht (Gesamtwert, Soll-Miete)
• ✅ Objekte: anlegen, bearbeiten, löschen
• ✅ Objekt-Detailseite im alten Look: KPIs, Kennzahlen (Preis/m², Faktor, Bruttomietrendite), Mieter, Finanzierung/Kredite, Cashflow, Jahresübersicht
• ✅ Mieter: anlegen, bearbeiten, löschen (mit Objekt-Zuordnung)
• ✅ Umlagepositionen pro Mieter: individuelle Positionen (Müll, Abwasser, Grundsteuer …) je Mieter, mit Umlageschlüssel und Umlagefähigkeit

Neue Tabelle (additiv, bereits angelegt)

mieter_positionen — id, user_id, mieter_id → mieter, bezeichnung, betrag, umlageschluessel, jahr, umlagefaehig, created_at. RLS: auth.uid() = user_id. Per Migration add_mieter_positionen angewendet — bestehende Daten unberührt.

Nächste Schritte

• Aus den Umlagepositionen die fertige Nebenkostenabrechnung je Mieter (PDF)
• Dokumentengenerator (Mahnung, Kündigung, Anschreiben) + Mailversand
• Betriebskosten-Upload + OCR → Positionen automatisch vorbefüllen
• Laufende Bewertung (Bodenrichtwerte / Marktdaten)

Hinweis zur Bewertung: Bodenrichtwerte gibt es offiziell über die BORIS-Portale der Bundesländer. Vergleichspreise aus Immobilienportalen sind nicht frei/legal per API verfügbar — diese Phase bewusst später planen.