Albi

Bérbeadást segítő alkalmazás magánszemélyeknek: befizetés-egyeztetés, rezsi- és közösköltség-elszámolás, adóösszesítő, egy helyen a bérbeadónak és a bérlőnek.

A fejlesztés rendje, a döntésnapló és a mérföldkövek külön lapon élnek, és körönként frissülnek.

Hol tart

1. mérföldkő: gerinc és befizetés-egyeztetés. Ez a változat már tudja:

• ingatlan, bérleti jogviszony és előírt tételek adatmodellje,
• havi előírások a jogviszonyból, töredékhónapra arányosítva, magyarázattal,
• kétoldali befizetés-egyeztetés: mit írtunk elő, mit mond a bérlő, mit mond a bérbeadó; bizonylat csak akkor kell, ha a két oldal nem egyezik,
• állítható párosítási időablak bérbeadónként,
• teendők a kezdőlapon, lejárt, mai és közeli bontásban,
• jelszavas belépés mindkét félnek, és bérlői meghívó linkkel,
• óraállások mindkét oldalról, tételes rezsielszámolás a magyar sávos árazással,
• a kiadott elszámolás előírt tételként megy tovább a befizetésekhez, a bérlő pedig elfogadhatja vagy vitathatja,
• éves adóösszesítő: mi bevétel, mi nem, mennyi a költség, és melyik elszámolási móddal jársz jobban; táblázatba letölthető.

Ami még nincs kész: elfelejtett jelszó, szerződéskészítő, hibabejelentés.

Indítás

npm install
cp .env.example .env
npx prisma migrate dev     # adatbázis létrehozása
npm run db:seed            # példaadat, hogy legyen mit nézni
npm run dev

Az alkalmazás a http://localhost:3000 címen fut.

A db:seed a végén kiírja a példafiókok belépési adatait és egy kész bérlői meghívó linkjét, hogy mindkét oldal azonnal kipróbálható legyen.

Két környezeti változó kell: DATABASE_URL és MUNKAMENET_TITOK. Az utóbbival írjuk alá a munkamenet sütijét; élesben kötelező, legyen legalább 16 karakter, és minden környezetben más.

Parancsok

Parancs	Mit csinál
npm run dev	fejlesztői szerver
npm test	egységtesztek
npm run typecheck	típusellenőrzés
npx eslint .	formai ellenőrzés
npm run build	éles fordítás
npm run db:seed	példaadat betöltése
npm run proba	böngészős próbák 360 képpontos ablakban

Belépés

Jelszavas belépés, sütiben tárolt, aláírt munkamenettel. A jelszó scrypttel tárolódik, külön sóval, a Node beépített kriptográfiájából. A bérlő nem regisztrálhat magától: a bérbeadó küld neki meghívó linket, ami két hétig él, egyszer használható, és új meghívó készítése azonnal érvényteleníti a régit.

Belépés nélkül minden oldal a belépésre irányít, és a bérbeadói oldalakat a bérlő nem éri el (és fordítva).

Rezsielszámolás

A magyar lakossági rezsi két sávban működik: egy éves mennyiségig kedvezményes ár, fölötte piaci ár. Az elszámolás ezt követi, és az éves keretet az elszámolt napokra arányosítja. Az egységárak fillérben, egészben vannak tárolva (kedvezmenyesArFiller), mert a rezsiárak nem kerek forintok; forintra csak a tétel végén kerekítünk. Az elszámolás összege a kerekített tételek összege, hogy a bérlő össze tudja adni a sorokat, és ugyanazt kapja.

Minden tétel mellé emberi nyelvű részletezés készül: melyik óraállástól meddig, hány nap, mennyi ment kedvezményes és mennyi piaci áron. Ez a különbség a "kapsz egy számot" és az "ellenőrizni tudod" között.

Adóösszesítő

Összesítő, nem bevallás. A bevétel pénzforgalmi: az számít, ami az adott évben tényleg megérkezett, ezért a bérbeadó által igazolt beérkezésekből indul, nem az előírásokból.

Két szabály adja a lényegét. A fogyasztás szerint mért, továbbhárított közüzemi díj nem a bérbeadó bevétele; az átalányban fizetett rezsi viszont az, mert nincs mögötte tényleges fogyasztás szerinti arányosítás. Az alkalmazás tudja, melyik jogviszony hogyan számol el, és egy vegyes elszámolást a tételek arányában oszt meg a két rész között. A másik: a 10%-os költséghányad és a tételes költségelszámolás közül az összesítő kiszámolja mindkettőt, az értékcsökkenéssel együtt, és megmondja, melyikkel jársz jobban.

Felépítés

prisma/schema.prisma   adatmodell és migrációk
src/domain/            üzleti logika, keretrendszer nélkül, tesztekkel
src/lib/               adatbázis-kapcsolat, munkamenet, lekérdezések
src/app/               képernyők (Next.js App Router)

A src/domain szándékosan nem ismeri sem a Next.js-t, sem a Prismát: a pénzügyi számítás és az egyeztetés tiszta függvényekben él, így gyorsan tesztelhető.

Befizetés-egyeztetés

Mindkét fél a saját oldalát adja meg. A bérlő azt, mikor mennyit utalt; a bérbeadó azt, mikor mennyi érkezett — vagy azt, hogy megnézte, és nem érkezett meg. Ha a két adat egyezik, a tétel le van zárva, és bizonylatot nem kérünk.

Teljes bankszámlakivonatot pedig soha nem kérünk, és nem is fogadunk el: az a bérbeadó összes pénzmozgását megmutatná, a bérlőét pedig az övét, és ahhoz egyik félnek sincs köze. Az alkalmazás ezt ki is írja mindkét oldalon.

Ha a két oldal nem egyezik, onnantól van értelme a bizonylatnak — és akkor is csak annak az egy utalásnak: a bérlőtől a küldő, a bérbeadótól a fogadó oldaliról. A bizonylat PDF vagy képernyőkép lehet, legfeljebb 5 MB, és mindkét fél látja a másikét: a vitát épp az dönti el, hogy megnézik egymásét.

Hogy egyáltalán kérjünk-e bizonylatot, azt a bérbeadó dönti el a Beállítások lapon. Alapból be van kapcsolva. Kikapcsolva a tétel vitás marad, csak nem kérünk hozzá papírt; amit már feltöltöttek, az megmarad, és mindenki törölheti a sajátját.

Öt állapot van, és a különbségük szándékos:

Állapot	Mit jelent
egyezik	mindkét fél ugyanazt mondja, és annyit, amennyi elő volt írva
eltér	mindkét fél ugyanazt mondja, de nem az előírt összeget — ez nem vita
vitás	a két fél adata nem fedi egymást; innen jön a bizonylatkérés
várakozik	csak az egyik fél nyilatkozott, a másikra várunk
hiányzik	egyik fél sem nyilatkozott, és az esedékesség elmúlt

A párosítási időablak bérbeadónként állítható a Beállítások lapon. Az összegtolerancia szándékosan fix nulla: bármekkora eltérésnél egyeztetés indul.

Ami beérkezett, de nincs hozzá előírás, azt nem tippeljük meg: külön listán megy a bérbeadóhoz.

Havi előírások

Az előírt tételeket nem kézzel kell felvinni: a jogviszonyból következnek. A bérleti díj, a közös költség és a rezsiátalány minden hónapra egy-egy előírás, a jogviszony kezdetétől a mai hónapig — jövőbeli hónapra nem írunk elő.

A be- és kiköltözés hónapja napra arányosítva jár, és ilyenkor a tétel mellett ott a magyarázat is: hány napról van szó, és mennyi lenne a teljes havi összeg.

A hiányzó előírások akkor pótlódnak, amikor valaki ránéz a befizetésekre. Meglévő előírást ez soha nem ír át: amire egyszer már egyeztettünk, azt egy későbbi díjemelés nem változtathatja meg.

A Bérlők lapon zárható le a jogviszony. A lezárás megadott nappal történik: a kiköltözés utáni hónapok előírásait törli, a záró hónapét arányosítja, a múlthoz nem nyúl. Ha tévedésből zártad le, a Mégis él gomb a záró hónap összegét is visszaállítja.

Adatbázis

PostgreSQL, mindenhol: fejlesztésben, a CI-ban és élesben is. Az éles példány Supabase, EU-s régióban. Korábban helyben SQLite futott, de a Prisma migrációi nyelvjárásfüggőek, tehát két motorral a helyi próba nem azt mérte volna, ami élesben fut.

Helyi indulás: egy futó Postgres, a kapcsolati címe a .env-ben (DATABASE_URL, minta a .env.example-ben), utána npx prisma migrate deploy és npm run db:seed.

Pénzösszegek egész forintban (Int). A forintnak nincs gyakorlati váltópénze, így nincs lebegőpontos kerekítési hiba sem.

Bérleti szerződés

A Szerződések lapon minden jogviszonyhoz készíthető szerződéstervezet. A szerződés modulokból áll: a kötelező pontok mindig benne vannak, a többit a bérbeadó kapcsolja be, és minden modul mellett ott az egymondatos magyarázat, hogy miért érdemes.

A bérlemény, a bérleti díj, az óvadék, a fizetési nap és a bérlők adatai abból jönnek, amit a bérbeadó már felvett, ezért nem kell kétszer megadni. A rezsi elszámolásának módja is átjön: mérőórás jogviszonynál a szerződés a továbbhárításról és a havi leolvasásról szól, átalánynál az átalány összegéről.

Egy jogviszonyhoz több bérlő is tartozhat. Ilyenkor a szöveg többes számra vált, bekerül az egyetemleges felelősség pontja, és a felmondás közlését mindegyik bérlővel külön-külön írja elő. A bérleti díj továbbra is egyetlen előírt tétel.

A tervezet szövege minden mentés után újraépül. Véglegesítéskor befagy: onnantól egy későbbi modulfrissítés sem írja át. A szerződés sima szövegként letölthető.

A modulok ügyvédi ellenjegyzése még nincs meg; a felület ezt minden szerződésnél kiírja.

Átadás-átvételi jegyzőkönyv

A Dokumentumok lapon minden jogviszonyhoz felvehető birtokbaadási és visszaadási jegyzőkönyv. A mérőórák és a szokásos kulcsfajták előre bekerülnek a listába, hogy a helyszínen ne kelljen üres lapra írni, és ne maradjon ki a mérőóra. Hiba mellé felelős és határidő is rögzíthető.

Véglegesítéskor három dolog történik: a szöveg befagy, a rögzített óraállások bekerülnek a mérőórák történetébe, a vállalt javításokból pedig teendő lesz az áttekintőn. Az óraállást így nem kell kétszer beírni, és az első rezsielszámolás a birtokbaadás állásából indul.

Bérbeadói igazolás

Albérlettámogatáshoz, ösztöndíjhoz és munkáltatói térítéshez a bérlő havonta kér igazolást a befizetésről. Az alkalmazás ezt a párosított befizetésből állítja ki: az összeget és a teljesítés napját nem kell kézzel beírni. Amelyik hónapra nincs beazonosított befizetés, arra nem ajánl igazolást, és a beérkezettnél többet nem igazol.

Több bérlőnél a bérbeadó megadhatja, mekkora rész igazolt az adott bérlőhöz, és az igazolás kiírja az egyetemleges felelősséget is.

Hibabejelentés

A bérlő a /berlo/hibak oldalon jelenti be, mi romlott el: mi a baj, mi romlott el, mitől, és mennyire sürgős. A sürgősségből válaszhatáridő lesz, és a bérbeadó teendői közé kerül. Veszélyhelyzetnél a felület kiírja az azonnali teendőket (főcsap, kismegszakító, 112) és a bérbeadó telefonszámát, mert a bejelentés magától nem csörög.

A bérbeadó a /hibak oldalon veszi át, indítja el és jelöli elhárítottnak. A lezárást a bérlő erősíti meg; ha mégsem jó, visszanyithatja. A költségviselőre az alkalmazás javaslatot tesz a szerződés karbantartási pontja alapján, indoklással.

Dokumentumtár

A /dokumentumok oldal tetején és a bérlő /berlo/dokumentumok oldalán egy listában áll minden papír: szerződés, átadás-átvételi jegyzőkönyv, rezsielszámolás és bérbeadói igazolás, időrendben, letöltéssel. A bérlő csak a kiadott okiratokat látja, és csak a neki szóló igazolást.

Kétnyelvű felület

A fejléc nyelvváltójával a felület magyarra vagy angolra állítható, belépés előtt is. A választás ezen az eszközön megmarad, és belépve a fiókba is beíródik, hogy a másik eszközön is azt kapd. A kiadott dokumentumok szövege magyar marad: az aláírt szerződés és a kiállított igazolás magyarul érvényes.

Jogi tájékoztatók

Az adatkezelési tájékoztató és a felhasználási feltételek a lábléc két hivatkozása mögött vannak, mindkét nyelven. Az üzemeltető adatait élesítés előtt ki kell tölteni: a szövegben [kitöltendő] jelöli a helyüket.

Betekintő

A bérlő a saját fizetési előzményéről adhat ki csak olvasható linket (/berlo/betekinto), például egy új albérlet megpályázásához. A nyilvános oldal belépés nélkül nyílik, mert a token maga a jogosultság, és rövid életű: a bérlő 7, 30 vagy 90 napot választ, és bármikor visszavonhatja.

Az oldal tényeket mutat — hány hónapra volt esedékes díj, ebből mennyi érkezett határidőre, mennyi késve és átlagosan hány nappal —, pontszámot nem. Az adat a bérbeadó saját rögzítéséből jön arról, mi érkezett meg, tehát nem a bérlő bemondása, és az oldal ezt ki is mondja. Amit soha nem mutat: bérbeadói nevet, pontos címet (csak települést), lakótársat, személyes adatot. A bérleti díj összege csak akkor látszik, ha a bérlő külön bekapcsolja.

Minőségi kapuk

A megállapodásaink egy részét nem elég leírni, mert olyasmiről szólnak, amit sem a típusellenőrzés, sem a fordítás nem lát. Ezek a src/__tests__ mappában kapuként is meg vannak írva; a kapuk a forráskódot olvassák:

Kapu	Mit őriz
retegek	a domain nem nyúl Next.js-hez, Prismához, adatbázishoz
kiszolgalo-muveletek	a "use server" fájlok csak async függvényt exportálnak
naplo	nincs konzolra írás, tehát személyes adat sem kerülhet a naplóba
formatum	számot és dátumot csak a domain/nyelv.ts formáz
teszteltseg	minden domain modult importál legalább egy teszt

Mindegyik kapu első tesztje azt próbálja ki, hogy a kapu tényleg elutasítja a tiltott alakot.

A böngészős próbák a proba mappában vannak, és egy 360 képpont széles ablakban futnak végig: telefonméret, hibabejelentés, kétnyelvűség, letöltési jogosultságok, betekintő, havi előírások és a jogviszony lezárása. Futtatás: indítsd a kiszolgálót (npm run build && npm run start), majd npm run proba. A proba/meret.mjs minden oldalon azt nézi, kilóg-e valami vízszintesen — ez a hiba nagy kijelzőn soha nem látszik, telefonon viszont azonnal.

A Ellenőrzés munkafolyamat mindkettőt lefuttatja minden pull requestre: egy gyors menetet (lint, típus, teszt, fordítás, npm audit) és egy böngészőset.