Negocia Lar
Protótipo de uma rede MLS para corretores. O repositório contém a interface inicial, cadastro de imóveis e perfis de busca, além de registros internos de visita em rascunho.
Estado atual
- O cadastro exige senha e mantém a sessão em cookie assinado.
- O cadastro inicia 30 dias grátis, sem gerar pagamento inicial. O uso da rede continua dependendo da aprovação manual do CRECI. A área Minha assinatura mostra dias restantes, histórico, renovação via Pix e link/código de indicação.
- A administração precisa conferir o Pix no banco e marcar a transação como paga. A renovação preserva os dias restantes e acrescenta um mês ou um ano conforme o ciclo escolhido. O primeiro pagamento confirmado de cada indicado concede 30 dias ao indicador uma única vez.
- A galeria aceita até 40 fotos por imóvel: enviadas pelo app (Supabase Storage, com
SUPABASE_URL e SUPABASE_SERVICE_ROLE_KEY) ou coladas como URL HTTPS. A tela reduz a foto e tira os dados de câmera; o servidor confere o tipo pelo conteúdo e recusa foto com EXIF.
- Não há integração Pix, gateway, consulta automática ao CRECI ou assinatura eletrônica.
- O registro de visita é um rascunho interno; não promete efeito jurídico nem trava de anterioridade.
- A navegação do painel usa menus suspensos compactos, e cada área explica seu objetivo e os limites dos recursos disponíveis. O termo é uma prévia e o DVP registra somente rascunhos, sem aceite eletrônico.
- O CRM permite cadastrar e editar leads, importar até 100 contatos por CSV (com modelo e deduplicação por telefone), filtrar por etapa, tipo, origem, cidade e retornos, exportar a seleção para CSV, acompanhar atividades, ver a agenda e concluir retornos, baixar os retornos em arquivo
.ics para importar no calendário, usar uma lista de leads adaptada para celular, conferir sugestões de imóveis com os critérios de compatibilidade explicados e iniciar DVPs em rascunho vinculados ao lead.
- O acompanhamento de parcerias registra mudanças operacionais de etapa e uma linha do tempo com autor e horário, com acesso restrito aos corretores participantes; esses estados não coletam aceite eletrônico nem geram contrato.
- Dados de proprietário e endereço completo só são retornados ao corretor que cadastrou o imóvel. Dados de clientes são limitados à conta proprietária; perfis de busca são compartilhados anonimizados apenas com corretores aprovados.
- As tabelas de usuários, imóveis, perfis, leads, atividades, parcerias, transações, notificações e DVPs têm RLS habilitada e acesso direto da API
anon/authenticated revogado. O app consulta o banco apenas no servidor; as ações validam a sessão e filtram registros privados pelo dono ou participante. Em ambientes novos, aplique as migrações SQL de supabase/migrations em ordem cronológica.
- Tentativas de login são limitadas por combinação de e-mail e origem da conexão; cadastros também são limitados por origem. Os contadores são guardados em tabela privada com RLS.
Os fluxos completos de co-corretagem, planos e PDFs ainda precisam de implementação e revisão antes de serem oferecidos como serviço em produção.
Desenvolvimento local
- PostgreSQL 16: porta
5433 (veja docker-compose.yml).
- Node.js 20.9 ou superior, Next.js, React, Drizzle e TypeScript.
npm install
npm run db:up
DATABASE_URL=postgresql://negocialar:negocialar_dev_password@localhost:5433/negocialar_db npm run db:migrate
npm run dev
Atenção: o .env.local de quem publica costuma apontar para o Supabase de produção. db:migrate e drizzle-kit recusam banco que não seja local sem confirmação explícita, e o seed só roda em localhost. Modelo das variáveis em .env.example.
Use npm test, npm run lint e npm run build para conferir as validações, a qualidade do código e a compilação de produção. Os testes de autorização entre contas só rodam quando NEGOCIAR_LAR_TEST_DATABASE_URL aponta para um banco descartável local cujo nome contenha test; eles não aceitam URL do Supabase.
Configure DATABASE_URL no .env.local para apontar ao banco de desenvolvimento. Sem essa variável, o app usa a conexão local de desenvolvimento definida em src/lib/db/index.ts.
Produção
Configure DATABASE_URL e NEGOCIAR_LAR_SESSION_SECRET no ambiente do servidor. Gere um segredo forte fora do repositório, por exemplo com openssl rand -hex 32. O app encerra a inicialização sem essas variáveis em produção; nunca coloque os valores no Git.
Em hospedagem Vercel, o limite por IP usa o cabeçalho de origem fornecido pela plataforma. Em outras hospedagens, os cadastros usam um limite compartilhado mais conservador até que a aplicação receba a origem por um proxy confiável. Verifique periodicamente no Supabase se todas as tabelas de public continuam com RLS ativo e sem privilégios diretos para anon e authenticated.
Cadastros públicos nunca recebem papel de administrador. Para provisionar o primeiro administrador, use acesso confiável ao banco e promova uma conta cuja identidade já foi verificada. Não execute essa alteração em uma conta sem conferência.
As contas antigas sem password_hash precisam usar Esqueci minha senha para definir uma senha.
Dados de demonstração
src/lib/db/seed.ts apaga e recria tabelas de demonstração. Por segurança, ele só roda fora de produção e exige ALLOW_DESTRUCTIVE_NEGOCIAR_LAR_SEED=yes. Use apenas em um banco descartável.
Atualização de 1 de outubro de 2026
Antes de executar esta versão em um banco existente, aplique a migração supabase/migrations/20261001120000_trial_and_subscription_referrals.sql. Ela acrescenta o ciclo de cobrança e os dados de indicação; mantém as contas existentes e identifica ciclos anuais pelas transações anteriores. Contas antigas ativas sem data de vencimento preservam o acesso anterior. O novo período gratuito aplica-se aos novos cadastros.
A confirmação Pix e o bônus devem ser homologados em banco descartável antes da publicação. O estorno (painel admin) desfaz exatamente o período e o bônus de indicação daquele pagamento, do mais recente para o mais antigo.
Revisão de permissões e carregamento — 7 de outubro de 2026
- Vitrine, DVP e documentação aplicam a mesma regra para imóveis de outros corretores: disponíveis, compartilhados e de captadores aprovados. O captador continua podendo documentar seu próprio inventário privado ou vendido.
- Radar e notificações de cruzamento excluem contas pendentes ou suspensas. A área mostra correspondências reais e explica cidade, tipo, bairro, orçamento, quartos e vagas; a ficha usa o imóvel correspondente.
- A abertura carrega a vitrine, a conta e as notificações. CRM, Radar, visitas e administração carregam seus dados ao abrir a área. Consultas independentes rodam em paralelo.
- A vitrine usa filtros no servidor e páginas de 24 imóveis. A paginação não limita o inventário usado pelo CRM ou pelo Radar. Os filtros continuam acessíveis durante o carregamento e o contador acompanha os dados atuais.
- Autenticação, consultas da área de trabalho, ações do CRM, vitrine e correspondências estão separados em módulos. Os imports públicos de
src/lib/actions.ts continuam disponíveis.
Use npm run typecheck além de lint, testes e build. Para validar as ações em um banco PostgreSQL local descartável, configure NEGOCIAR_LAR_TEST_DATABASE_URL, rode npm run db:test:migrate e npm run test:integration. A URL precisa apontar para localhost/127.0.0.1/IPv6 local e o nome do banco precisa conter test. Nenhum comando de teste usa .env.local para escolher o banco.
O workflow .github/workflows/quality.yml cria PostgreSQL isolado, monta o banco só pelas migrations (as mesmas de produção, duas vezes, para provar que não há pendência) e executa testes, lint, tipos e build. Um teste confere que toda coluna do schema.ts existe depois das migrations. Nesse workflow, a falta do banco de testes causa falha em vez de pular os testes de autorização. As migrações Supabase continuam sendo a referência para as restrições de acesso direto à API; a suíte entre contas valida as ações do servidor.
A ficha white-label usa o WhatsApp do corretor conectado e permite copiar um resumo ou abrir uma prévia para imprimir/salvar como PDF pelo navegador. Ela não copia links para rotas públicas inexistentes nem simula a geração de PDF.
Carteira de imóveis e recuperação de senha
Em Imóveis → Meus imóveis, o captador pode consultar a própria carteira, editar todos os campos do cadastro e marcar o imóvel como disponível, em negociação, vendido ou arquivado. O arquivamento é reversível e remove o imóvel da vitrine e do Radar, preservando visitas e parcerias. Restaurar um anúncio disponível exige CRECI aprovado e assinatura com acesso válido. Contas com acesso expirado ainda podem editar e arquivar a própria carteira. O servidor verifica a titularidade mesmo para administradores e rejeita uma gravação baseada em versão antiga.
A opção Esqueci minha senha envia um link de uso único, válido por 30 minutos. O banco armazena apenas o hash do token. O token vai no fragmento do link e a tela o remove da barra de endereço ao carregar. A troca incrementa session_version, invalida sessões anteriores e os demais links de recuperação da conta. Há limites por conta e conexão; as respostas de solicitação não revelam se o e-mail existe.
Ativar envio de recuperação
- Aplique as migrations (veja "Banco e migrations"). Essa etapa não é executada pelo build.
- Configure no ambiente do servidor:
RESEND_API_KEY=chave_do_servico
NEGOCIAR_LAR_EMAIL_FROM=NegociaLar <[email protected]>
NEGOCIAR_LAR_APP_URL=https://seu-dominio.com.br
O remetente precisa estar autorizado no Resend. A integração usa a API oficial de envio de e-mails. Não coloque essas variáveis em NEXT_PUBLIC_*. A origem dos links vem exclusivamente da configuração, nunca do cabeçalho da requisição; em produção deve usar HTTPS. Reinicie o servidor após configurar. Sem essa configuração, a interface mostra indisponibilidade, sem simular entrega.
O envio foi validado com um substituto local do provedor nos testes; configurar a chave e o remetente e testar a entrega real continuam necessários no ambiente de publicação. Falhas do provedor invalidam o novo token e registram um erro sem e-mail nem token nos logs. A infraestrutura deve monitorar essa mensagem.
Revisão de 10 de outubro de 2026
Erros das ações
O Next troca a mensagem de um erro lançado por uma ação do servidor por um texto técnico em produção ("Minified React error #441"). Por isso:
- a mensagem pensada para o usuário é
ActionError (src/lib/action-result.ts); qualquer outro erro vira uma mensagem genérica e vai para o log só com a primeira linha (sem os parâmetros da consulta);
- toda ação exportada devolve
{ ok: true, data } ou { ok: false, error } via runAction; a tela usa unwrap(await acao(...)), que relança com a mensagem certa.
Planos
Preços e capacidade de anúncios ficam só em src/lib/plans.ts (cadastro, renovação, landing, assinatura e painel leem dali). O limite de anúncios ativos (disponível ou em negociação) é garantido no servidor, com a linha do corretor travada, ao cadastrar e ao reativar um anúncio. Contas antigas com plano pro/enterprise contam como 40.
Banco e migrations
npm run db:migrate aplica supabase/migrations em ordem e registra cada arquivo em public.app_migrations. Em produção (Supabase), na primeira vez:
# 1) registra como já aplicadas as migrations que já estão no banco (até a de recuperação de senha)
npm run db:migrate -- --confirmar-remoto --baseline-ate=20261007180000_password_recovery.sql
# 2) ensaio: aplica as novas numa transação e desfaz (ROLLBACK)
npm run db:migrate -- --confirmar-remoto --ensaio
# 3) aplica de verdade, antes de publicar o código
npm run db:migrate -- --confirmar-remoto
O código novo lê colunas que as migrations acrescentam: o banco sobe antes do código. A migration 20261010122000_remove_stock_images.sql tira as fotos de banco de imagem que o app colocava sozinho nos imóveis e a foto de perfil igual dada a todo corretor novo.
Fotos
Para o envio direto de fotos, configure na Vercel SUPABASE_URL (https://SEU-PROJETO.supabase.co) e SUPABASE_SERVICE_ROLE_KEY; o bucket imoveis é criado pela migration. Sem as variáveis, a tela pede o link da foto.
