인근 실거래 분석

사업지 주소와 반경을 기준으로 아파트·오피스텔 실거래 및 분양 정보를 조회하는 단일 페이지 도구입니다.

바로 사용하기

개발이나 설치 없이 아래 주소를 열면 됩니다.

https://real-estate-analysis-tool-amber.vercel.app/

주소를 검색하고 조회 기간과 반경을 정한 뒤 분석 시작을 누르면 됩니다. 공공데이터 인증키는 Vercel에 안전하게 보관되어 있으므로 사용자가 따로 입력할 필요가 없습니다.

처음 공동 작업하는 분께

이 저장소는 웹페이지의 원본을 함께 보관하는 공간입니다. 초대를 수락했다고 바로 공개 페이지가 바뀌지는 않으니 안심하고 아래 순서대로 작업하면 됩니다.

1. Judy가 보낸 GitHub 공동 작업 초대를 수락합니다.
2. GitHub Desktop에서 이 저장소를 내려받습니다. 저장소 주소는 https://github.com/bcm0928-judy/real-estate-analysis-tool입니다.
3. main은 공개 중인 최종본이므로 직접 수정하지 않고, GitHub Desktop의 Current branch > New branch에서 자기 작업용 브랜치를 만듭니다. 이름은 이름-수정내용처럼 정하면 됩니다.
4. Claude나 다른 편집 도구에 내려받은 폴더를 열고 수정합니다. 화면과 동작 대부분은 index.html에 있습니다.
5. GitHub Desktop에서 변경 내용을 확인하고 Commit, Push origin을 차례로 누릅니다. Commit은 작업 내용을 저장하는 기록이고, Push는 그 기록을 GitHub에 올리는 동작입니다.
6. GitHub 저장소에 나타나는 Compare & pull request를 눌러 PR을 만듭니다. PR은 “내 수정본을 최종본에 합쳐주세요”라는 검토 요청입니다.
7. Judy가 내용을 확인해 Merge하면 main에 합쳐지고, Vercel이 공개 페이지를 자동으로 다시 배포합니다.

API 키나 비밀번호는 HTML, 채팅, GitHub에 직접 넣지 않습니다. 키 변경이 필요하면 저장소가 아니라 Vercel의 DATA_SERVICE_KEY 환경변수를 수정합니다.

파일 안내

파일	역할
index.html	화면 디자인과 실거래 분석 동작
report-core.js	분석 보고서 계산 (지역 5개년 지표·단지별 연평균·본건대비·동별 평균·수치 요약)
report.js, report-view.js, report-region.js, report-export.js, report.css	분석 보고서 조건 창·데이터 보충·보고서 화면·지역 지표 표/그래프·Excel·Word·PDF
detail-panel.js, detail-panel.css	우측 상세 패널 (핵심 숫자·단지 정보·분양·평형별·전월세·상세)
presale-core.js, presale.js	준공 전 단지의 최초 분양가(청약홈 주택형별)·프리미엄 계산과 표시
test/	분석 보고서 계산 테스트 (node --test "test/*.test.js")
api/public-data.js	Vercel에서 공공데이터 API를 대신 호출해 키를 숨기는 함수
vercel.json	API 실행 위치를 서울로 지정하고 최대 실행 시간을 설정
.gitignore	실제 키가 들어가는 환경변수 파일이 GitHub에 올라가지 않도록 차단
.env.example	필요한 환경변수 이름만 보여주는 예시 파일

사용 전 설정

1. Kakao Developers의 앱 > 플랫폼 키 > JavaScript 키 > JavaScript SDK 도메인에 배포 도메인을 등록합니다.
2. Vercel 프로젝트의 DATA_SERVICE_KEY 비밀 환경변수에 공공데이터포털에서 발급받은 일반 인증키(Decoding)를 등록합니다.
3. 페이지에서 주소를 검색한 뒤 분석 시작을 누릅니다.

API 인증키는 저장소나 브라우저에 포함되지 않으며 Vercel 서버리스 함수에서만 사용됩니다.

공급면적 (평당가 기준)

아파트 평당가는 공급면적 기준입니다. 공급면적은 아래 순서로 정합니다.

1. 건축물대장 실측 — 전유 + 주거공용(계단·복도 등). 분석이 끝나면 반경 안 아파트를 가까운 순서로 바로 조회합니다(30일 저장).
2. 청약홈 분양 공고 — 준공 전 단지.
3. 인근 실측 추정 — 대장에 주거공용이 없거나(전용률 90% 초과) 대장이 없는 단지. 같은 분석 반경에서 실측된 단지 중 준공 ±5년·전용 ±15㎡(모자라면 ±10년·±25㎡)의 전용률 중앙값을 씁니다. 표본이 3개 미만이면 4번.
4. 건축년도 기준 추정 — 고정 전용률표.

상세 패널의 「평형별」 표에서 3·4번으로 계산한 평형에는 「추정」 표시가 붙습니다.

준공 전 단지 (분양권)

분석할 때 「아파트 분양권전매 실거래가」도 함께 받습니다. 같은 법정동에 이름(또는 지번)이 같은 일반 매매 단지가 있으면 이미 준공된 것으로 보고 빼고, 나머지를 준공 전 단지로 지도에 올립니다. 라벨에 「분양권」 표시와 브라운 점선 테두리가 붙고, 평당가의 공급면적은 청약홈 공고의 실제 공급면적(공고를 못 찾으면 신축 전용률 추정)을 씁니다.

우측 상세 패널에는 최초 분양가(청약홈 주택형별 최고 분양가)를 주택형별로 보여 주고, 대표 평형 분양가를 세대수 가중 평균으로 냅니다. 대표 평형은 전용 84㎡이고, 공고에 84㎡가 없으면 세대가 가장 많은 평형입니다.

PH(펜트하우스·최상층 특화) 제외 기준 — 두 조건을 모두 만족하는 주택형은 대표 분양가·프리미엄 계산에서 뺍니다.

1. 평당 분양가(최고가 ÷ 공급평)가 대표 평형보다 30% 이상 비싸다 (총액이 아니라 평당으로 비교)
2. 그 주택형 세대가 공고 전체의 2% 미만이다 (초고층·최상층에만 둔 소수 세대)

근거: 전국 공고 113건·주택형 754개를 실측한 결과, 평당 +2030% 구간은 0개로 비어 있었고 +30% 이상 42개는 모두 세대 비중 1% 이하(17세대)였습니다. 그래서 경계를 빈 구간 위쪽인 30%로 둡니다. 주택형 이름의 P·T 표기는 테라스(일반 가격)인 경우가 많아 쓰지 않습니다. 거래표와 Excel에는 거래마다 같은 주택형 분양가와 프리미엄이 붙습니다. 단지 라벨은 분양권 거래 평균(평당가) 그대로입니다.

분석 보고서

상단 분석 보고서 버튼으로 사업지 인근 실거래를 객관적 수치로 정리한 보고서를 만듭니다. 판단 문구(적정·유사 등)는 넣지 않고, 판단은 보는 사람이 합니다.

보고서는 인구(수요) → 거래량 → 매매가 → 전월세 → 인근 단지 순으로 읽히게 짜여 있습니다. 지역 지표는 반경에 걸친 시군구와 사업지 법정동을 함께 보여 줍니다.

• 가. 인구·세대 — 수요 기반: 주민등록 인구·인구 증감·세대수·세대 증감(연말 기준, 진행 중인 해는 최근 달 말), 순이동(전입−전출, 다른 시군구와의 이동 연간 합계). 사업지 법정동은 인구·세대만 (법정동 단위 순이동 자료 없음). 보고서를 먼저 띄우고 받는 대로 채운다
• 나. 주택 거래·가격 — 시장 흐름 (아파트, 기준연도 포함 최근 5개년)
  1. 매매 거래량 증감: 연도별 건수와 전년 대비 증감률. 기준연도가 아직 끝나지 않았으면 전년 같은 기간(예: 1~10월)과 비교하고 '동기'로 표시
  2. 매매 가격 추이: 평균 거래가, 전용 3.3㎡당 평균가 — 표와 꺾은선 그래프 (시군구·사업지 법정동 비교)
  3. 전월세 가격 추이: 전세 보증금, 월세 보증금·월세(괄호 안은 건수) — 표와 그래프
  • 사업지 법정동에 준공 아파트 거래가 없으면(분양권 단지만 있는 신도시 등) 줄은 남기고 빈칸 + 주석
• 다. 실거래 비교: 준공 N년 이내(기본 15년), 기준 평형(기본 전용 84㎡) 매매의 단지별 연평균, 본건대비(= 최근 가격 ÷ 본건 세대당 분양가)
• 라. 법정동별 평균: 평당가 = 평균 거래가 ÷ 환산 공급평(84타입 34평), 시군구 전체 평균과 순위
• 마. 분양권: 공공데이터포털 「국토교통부_아파트 분양권전매 실거래가 자료」 활용신청이 필요합니다 (같은 인증키)
• 바. 요약 (수치): 인구 → 거래·가격 → 인근 단지 순으로 자동으로 쓰고 화면에서 고칠 수 있습니다 (인구 표가 늦게 채워지면, 요약을 고치지 않은 경우에만 인구 문장을 앞에 넣어 다시 씀)
• 필요한 기간(기준연도 4년 전 1월부터)의 실거래가 없으면 기간을 맞춰 자동으로 다시 분석합니다
• 내보내기: PDF 받기(화면 모양 그대로 A4), Word 받기(.docx, 표·그래프·문단), Excel 받기(지역 4개 시트 + 실거래 비교·동별 평균·분양권·요약, 천원), 인쇄. 파일은 브라우저 기본 다운로드 폴더에 저장됩니다

인구·전입 지표 (행정안전부 주민등록 통계)

공공데이터포털에서 같은 인증키로 두 서비스 활용신청이 필요합니다.

서버 경로	서비스	비고
/api/pop-stat?sido=44&ym=202512	행정안전부_주민등록 인구 및 세대현황 (행정동)	시도 하나의 시군구별 인구·세대수. 2022.09부터
/api/dong-pop?stdgCd=4413310800&ym=202512	행정안전부_법정동별(행정동 통반단위) 주민등록 인구 및 세대현황	사업지 법정동의 인구·세대수. 별도 활용신청 필요 (안 하면 표에 사유가 적힘)
/api/pop-move?admmCd=4413300000&frYm=202510&toYm=202512	행정안전부_지역별 인구이동 현황	기간 3개월 이내, 2022.10부터. 전국 합계 코드가 없어 시도별로 나눠 부른 뒤 합친다

• 상류 응답이 느리다(호출당 47초). 처음 보는 지역은 13분 걸리고, 지난 달 자료는 브라우저(localStorage)와 Vercel CDN에 남아 다음부터 바로 나온다
• 일반구(천안시 서북구 등)의 전입·전출은 시 전체 값이다. 상류가 2024년 상반기까지는 구 단위로, 그 뒤로는 시 단위로만 주어 연도 기준을 시로 맞췄다
• 같은 시군구 안의 이동은 전입·전출에서 뺀다. 2022년은 10월부터라 전입·전출을 비운다

로컬 실행

지도·실거래·분석 보고서까지 PC에서 그대로 돌려 볼 수 있습니다 (Node.js 18 이상).

1. .env.example을 복사해 .env.local을 만들고 DATA_SERVICE_KEY, KAKAO_JS_KEY를 넣습니다. .env.local은 커밋되지 않습니다.
2. Kakao Developers의 JavaScript SDK 도메인에 http://localhost:3000을 등록합니다.
3. 처음 한 번 npm install, 그다음부터 npm run local을 실행하고 http://localhost:3000을 엽니다.

키를 바꾼 뒤에는 서버를 껐다 켜야 반영됩니다. 계산 테스트는 npm test로 돌립니다.