Investix

Webová verze osobní kalkulačky z INVESTIČNÍ KALKULAČKA 1.xlsx — přehled nemovitostí, úvěrů (fixací), časového testu / zástav a zhodnocení portfolia.

Aplikace je čistá statická stránka (HTML/CSS/JS, žádný build krok). Přihlášený uživatel má data v databázi, nepřihlášenému se data nikam neukládají a po zavření stránky zmizí - jediná cesta, jak je zachovat, je záloha do souboru (Nastavení → Data).

Jak vzorce odpovídají originálnímu Excelu

Excel list	List/Buňka	Web
NEMOVITOSTI	řádek nemovitosti (nájem, splátka, tržní hodnota, pořizovací cena)	záložka Nemovitosti
NEMOVITOSTI!H = F*růst+F	hodnota po zhodnocení	sloupec "Po zhodnocení"
FIXACE	banka, částka, úrok, doba fixace, od	záložka Úvěry / fixace
FIXACE!G (DATEDIF měsíce+dny)	zbývá do konce fixace	sloupec "Zbývá fixace"
ČASOVÝ TEST A ZÁSTAVA	datum pořízení, časový test 5/10 let, zástava	součást formuláře nemovitosti (pole "Datum pořízení", "Časový test"); zástava se zadává u úvěru
ČASOVÝ TEST!E (DATEDIF roky/měsíce/dny)	zbývá do konce časového testu	sloupec "Časový test - zbývá"
PŘEHLED!D5 majetek	SUM(tržní hodnoty)	KPI "Majetek"
PŘEHLED!D6 dluh	SUM(úvěry)	KPI "Dluh"
PŘEHLED!D7 vlastní majetek	majetek − dluh	KPI "Vlastní majetek"
PŘEHLED!D8 poměr zadlužení	dluh / majetek	KPI "Poměr zadlužení"
PŘEHLED!D9 cashflow	SUM(nájem) − SUM(splátky)	KPI "Cashflow"
PŘEHLED!D11 roční zhodnocení	SUM(po zhodnocení) − majetek	KPI "Roční zhodnocení"
PŘEHLED!D12 inflace	majetek × míra inflace	KPI "Ztráta inflací"
PŘEHLED!D13 zbývá po inflaci	zhodnocení − ztráta inflací	KPI "Zbývá po inflaci"
PŘEHLED!D15 majetek po zhodnocení	SUM(po zhodnocení)	KPI "Majetek po zhodnocení"
údaje!C7:C14 (růst % podle pozice v tabulce)	—	ve webu má každá nemovitost svoje vlastní pole "Roční růst hodnoty %", aby to nezáviselo na pořadí řádků jako v Excelu

Všechny vzorce jsou v js/calc.js jako čisté funkce (ověřené na skutečných číslech z originálního souboru — souhlasí do koruny).

Záložka Přehled - libovolný rok i měsíc

Přehled i Scénáře čerpají z jedné simulace (projectPortfolio v js/calc.js) se stejnými scénářovými událostmi - co zapíšeš ve Scénářích, se hned promítne i do Přehledu. Přehled si vybere jeden konkrétní rok (výchozí je aktuální rok = přesně dnešní stav); je-li dál než horizont Scénářů, simulace se prodlouží, takže události (včetně těch bez konce) platí dál a po horizontu se nic nevrací ke starému počítání. Zvolený minulý rok se zrekonstruuje z dnešních hodnot (obrácené zhodnocení a umoření).

Přepínač Rok / Měsíc mění jen tokové veličiny (cashflow, zhodnocení, ztrátu inflací) na měsíční ekvivalent; stavové veličiny (majetek, dluh, vlastní kapitál, poměr zadlužení) se nemění.

Záložka Scénáře (predikce na X let dopředu)

Simulace vývoje portfolia rok po roce:

• Hodnota nemovitosti a nájem rostou skládaně; úvěry se splácejí po měsících jako anuita (viz Úvěry a splácení níže).
• Každá nemovitost má obsazenost, provozní náklady a vlastní růst nájmu (výchozí je v Nastavení).
• FO / PO: nemovitost pořízená na právnickou osobu nemá časový test a daň z prodeje se platí vždy, proto se při zapnutém automatickém prodeji prodá co nejdřív (první rok simulace). FO nemovitost se automaticky neprodá, dokud neuplyne časový test.
• Hodnocení kvality nemovitosti (0 až 100, červená / oranžová / zelená): v kartě nemovitosti je rozbalovací blok Stav a kvalita (stav: novostavba, výborný, dobrý, průměrný, špatný; rekonstrukce: po / bez nutnosti / před; atraktivita lokality; energetický štítek A až G). Hodnocení je vážený průměr: výnos z nájmu (kolik Kč čistého nájmu ročně vydělá na 1 mil. hodnoty) 30 %, zhodnocení 20 %, stav 15 %, lokalita 15 %, rekonstrukce 10 %, energetický štítek 10 %. Neuvedený údaj se bere jako průměr (50 bodů). Do 39 bodů je červená, 40 až 64 oranžová, od 65 zelená. V tabulce nemovitostí je u názvu barevná tečka a ve sloupci Kvalita štítek s číslem.
• Pořadí prodeje FO nemovitostí (z těch, které už prošly časovým testem): prodává se vždy nemovitost s nejnižším hodnocením kvality, při shodě ta s nižším výnosem z nájmu. V bublině u prodeje ve Scénářích je napsáno, proč se vybrala právě tahle nemovitost (včetně jejích nejslabších stránek), a tabulka s hodnocením, nájmem na 1 mil. a růstem všech ostatních (i těch, které ještě nemají za sebou časový test).
• Neprodávat: nemovitost, kterou při umořování dluhu určitě prodat nechceš, se neprodá nikdy, ani kdyby se to hodilo (platí i pro PO a pro "prodat co nejdřív"). Vybírá se jen v Nastavení u Automatického prodeje ("Nikdy neprodávat", výběr nemovitostí). V tabulce nemovitostí je u názvu zámek, v bublině u prodeje je zamčená nemovitost mezi těmi, které se neprodávají.
• Scénářové události (rok = rok, ve kterém se dějí; prázdné "do roku" = trvale): růst hodnoty, růst nájmu, obsazenost, změna úrokové sazby (zadáš novou sazbu, např. z 5 na 7 %, nebo níž; banka přepočítá splátku na zbývající dobu), inflace a jednorázový příjem/výdaj. Událost jde zacílit na jednu, více nebo všechny nemovitosti (u sazeb na vybrané úvěry); konkrétní cíl má přednost před celoportfoliovou událostí.
• Co zadáš v kartě nemovitosti nebo úvěru (obsazenost, vlastní růst nájmu, prodej PO, refinancování), se ve Scénářích objeví jako událost s odkazem zpět na kartu.

V Nastavení je inflace, výchozí růst nájmu, sazba hypotéky, daň z prodeje (FO / PO), automatický prodej a záloha dat. Daň je zjednodušení pro účely predikce, ne daňové poradenství; daň z příjmu z pronájmu a odpisy appka nepočítá.

Úvěry a splácení

Stejná metodika jako bankovní kalkulačka (ověřeno na tabulce od bankéře: 5 mil. Kč, 4,39 %, 30 let = úrok 217 858 Kč a jistina 82 244 Kč v 1. roce, shoda do koruny za všech 30 let):

This is the beginning of the README. Read the rest at the original. Read the full README ↗